不動産投資における表面利回りと実質利回りの違い!計算方法や気を付けるポイントも

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不動産投資は不労所得を希望する人には憧れの投資先です。

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他の投資と大きく違う魅力は自身のお金では無く銀行等から借りたお金で運用する部分です。

自分の資金を目減りさせる事なく、労力や拘束時間を最少にしながらリターンを得る事ができるので憧れの投資先になります。

物件を探す際、ネット検索で目ぼしを付ける事も可能です。仕事の合間、自宅に居ながらにして物件を選ぶ事が出来る環境が整っています。

懇切丁寧に利回りも既に計算し表記されています。ただ、この利回りをそのまま信用していいのでしょうか。

不動産を保有しないと見えてこない経費もあります。
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これから不動産投資をしたいと考えている方にお伝えしていこうと思います。




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利回りの種類について


不動産投資では表面利回りと実質利回りと言う言葉を使い分けています。

簡単に表現すると表面利回りは物件の価格に対して得られる家賃収入で計算できます。

極簡素な計算式だけで、これでは実際の運営では全く足りません。

不動産を保有すると、物件の価格以外に諸費用がかかってきます。

諸費用として、保有する事で支払いの義務が生じる固定資産税、修繕したならその修繕費、人を雇って共用部分の清掃をおこなってもらったならその人件費、入居者を決めてもらう為の客付けの費用、広告費、入居者が退室された後のクリーニング代等があります。
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それらをひっくるめた経費と家賃収入で計算した物が実質利回りになります。


表面利回りよりも経費が足される分、実質利回りの方が利回りは下がり、より現実的な数字になります。

不動産の場合には同じ物件でもその時々や保有者の物件の手の掛けようにもより、経費の部分は変動します。

経費の部分は流動的なので全てを想定して計算する事が出来ません。

その為、誰でも同じ計算になる部分の表面利回りだけを表記しているのです。



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表面利回りと実質利回りの違い


この二つの利回りの大きな違いは物件価格以外にも支払っている経費が計算に含まれるかどうかと言う部分です。

5000万円の物件は5000万円丁度では購入・保有出来ません。

不動産を購入すれば、不動産取得税、固定資産税の清算、登記費用、仲介料、火災保険料、ローンを借りた場合には金融機関への手数料や金利等がかかってきます。

諸々の経費を合算すると大体物件価格の1割になります。

物件を購入しただけでも様々な手数料がかかり利回りが下がってしまいます。

その他、不動産を運営するに当たり必要な経費があります。修繕費、広告費、仲介料、家具家電付きにするならその備品代、クリーニング代等です。

必要な月や年もあれば、最低限で抑える事ができる時期もあります。

又、生涯物件を保有するなら購入時とランニングコストに止まりますが、売却があればその時の手数料、税金もかかってきます。

表面利回りをより詳しく経費を含めて計算したのが実質利回りになるのが大きな違いです。


計算方法


計算式は以下になります。

表面利回り=年間家賃収入÷物件価格×100
実質利回り=(年間家賃収入-年間経費)÷ (物件の購入価格+購入時諸経費 )×100

表面利回りは、誰がどこのどんな時期の物件を購入しても同じ物件なら同じ利回りになります。

実質利回りの方は修繕にどれ位の予算を割くか、管理費が地域によって金額が違う様に色んな場面の金額が異なってきます。

物件の状態や物件保有者の考え方等で大きく年間経費の方は変動します。つまり実質利回りは保有者の考え方次第で利回りは変化するのです。

シミュレーションと事例


例えば、中古戸建て物件3200万円を購入し家賃15万円で賃貸に出します。

客付けに家賃の半額の手数料、管理費は家賃の5%とします。

表面利回りは15万円×12カ月で180万円が年間家賃収入です。

それを物件価格で割ると180万円÷3200万円=0.056になり、5.6%の利回りです。

実質利回りでは、物件を保有しているので、固定資産税で年間12万円支払う必要が出てきます。

入居者を決めてもらった管理会社に手数料として家賃半額の7.5万円を一度支払い、月々の管理を5%で行ってもらいます。すると月7500円の管理費を支払う事になります。

入居して半年後にお風呂のお湯が出ないと言われて5万円の修理費を払います。

その後何もなく一年が経過しました。

その年の経費は12万円+7.5万円+9万円(=7500円×12カ月)+5万円=335,000円になります。

物件価格は3200万円に諸経費10%程かかったとし、3200万円+320万円=3520万円が物件獲得価格になります。

実質利回りは(180万円-33.5万円)÷3520万円=0.041になり、4.1%です。

翌年はそのままその一家が居住してくれれば客付けの手数料7.5万円が不要になります。

修繕費も新たに出てくるかもしれませんし、かからないもしれません。

この様に実際に運営していると、記載された価格以外の支出があるのは免れません。

同じ表面利回りの物件でも、購入後直ぐに修繕する必要がある物件とそうでない物件とでは経費に大きく違いが出てきます。

よって、実質利回りにも差が生じるのです。

一見、表面利回りが高い物件が魅力的に見えますが、実際の物件の状態を確したり、実際に運営する中で隠れた必要経費と出くわす事になるでしょう。

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利回り以外で気を付けるべきこと


利回りも大事ですが、その物件を実際に見る事はもっと大事です。

同じ築15年の物件でも管理や手入れの仕方、そもそもの作りの違いやハウスメーカーの違いで状態は大きく違います。

築15年なのにそれ以上に古く見える物件もあれば、これが築15年!?と驚いてしまうほど綺麗な状態の物件もあります。

ネットの写真で確認した後は現地に足を運ぶ事は重要です。

一言に築○年と記載されていても、自分の今までの経験則の物件の状態を想像しているだけでは不十分なのです。

他には立地や最寄駅への時間です。
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公共交通機関を利用する人なら最寄駅を重視して物件を決めると思います


徒歩5分と記載があっても坂道なのか、平坦なのか、夜間は明るいのか、人通りは多いのか、少ないのか、近くに店はあるのか、危ない場所では無いのかと言う部分も見なくてはなりません。

確かに徒歩5分だけど体感としては10分位の環境だったとなると、入居の方にも不満となり長く住んでくれないかもしれません。

駅に行くまでの踏切を必ず通らなくてはいけない、その踏切が長時間閉まったままだと、記載されている徒歩5分では到着しないのかもしれません。

やはりここでも実際の物件を見る事が必要になります。

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これから不動産投資を始めようと考える方には、色んな情報や知識を入れなくてはなりません。

それと同時に色んな物件を見る事も経験の一つになると思います。

一慨に利回りが低いから悪い物件と決め付けずに、実際の物件の内覧に行き、そこで生活する人を想像しながら購入を考えてみてもいいと思います。

不動産投資をする前に自宅を購入されている人もいるでしょう。その方はその経験も投資用物件を選ぶ際には活きてくると思います。

ネットで沢山の物件を見、実際に足を運んで物件を見、同時に不動産を保有する時の経費の知識を付けて行く事で失敗の無い投資ができるでしょう。

今回の記事は以上になります。
参考になりましたら幸いです(*^_^*)ノ


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